TD 1762 – Existe Bolha No Mercado Imobiliário Brasileiro?
Mário Jorge Mendonça e Adolfo Sachsida / Brasília, 2012
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RESUMO:
Palavras-chave: bolha imobiliária; Escola Austríaca; modelos de vetores autorregressivos (VAR); política monetária; política fiscal.
COMENTÁRIO INICIAL: desconfio que os autores buscaram mais provar a validade da Teoria da Escola Austríaca, que está grassando entre os neoliberais anti-governo… Afirmar que “o governo aquece ainda mais o mercado imobiliário”, quando a Caixa usa de recursos do FGTS para combater o déficit habitacional – 7,9 milhões de unidades habitacionais, sendo 91,5% para famílias com renda abaixo de 5 salários mínimos -, através do Programa MCMV, parece ser apriorismo que leva à conclusão mais ideológica do que científica!
VEJA OS “CULPADOS” NOS TÍTULOS DESTACADOS PELA FOLHA S.PAULO:
Gustavo Patu (FSP, 16/09/12) informa que estudo conduzido por dois pesquisadores do Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada) aponta “possibilidade concreta de existência de uma bolha no mercado de imóveis no Brasil“, que pode estourar com a possível elevação futura dos juros. Ou, em outras palavras, que a disparada dos preços de casas, terrenos e apartamentos nos últimos anos está resultando em valores irrealistas, incompatíveis com os movimentos de oferta e procura do mercado – e, portanto, insustentáveis.
Assinado pelos economistas Mário Jorge Mendonça e Adolfo Sachsida, o trabalho alimenta com novos argumentos a controvérsia instalada entre estudiosos, compradores e vendedores.
Os autores calculam que os preços tiveram alta de 165% na cidade do Rio de Janeiro e de 132% em São Paulo entre janeiro de 2008 e fevereiro deste ano, contra uma inflação de 25% no período.
Com intervalos de tempo menores, em razão da indisponibilidade de dados mais antigos, também se constataram aumentos bem superiores à inflação em capitais como Recife, Belo Horizonte, Brasília e Fortaleza.
[FNC: há três fatores de valorização de imóvel: localização, localização, localização!]
IMPULSO DO GOVERNO
Tradicionalmente, bolhas de preços são infladas pelo crescimento acelerado da oferta de crédito. Esse crescimento aconteceu no setor habitacional brasileiro – com o impulso, enfatiza o estudo, de programas, incentivos e obras do governo federal.
“A insistência do governo em aquecer ainda mais um mercado imobiliário já aquecido só tende a piorar o resultado final”, diz o texto.
Entre os exemplos citados estão, além dos juros favorecidos para o setor imobiliário, o programa Minha Casa, Minha Vida e os empreendimentos vinculados à Copa do Mundo de 2014 e aos Jogos Olímpicos de 2016.
[FNC: pooode?! Mistura alhos com bugalhos!]
Vinculado à Presidência da República, o Ipea não endossa essas conclusões. Em seu boletim “Conjuntura em Foco“, o órgão argumenta que o volume de crédito no país ainda está muito longe dos 65% do Produto Interno Bruto contabilizados nos EUA.
Mas o próprio boletim mostra a rapidez da expansão dos financiamentos habitacionais brasileiros, que saltaram de 1,5%, em 2007, para mais de 5,5% do PIB neste ano.
[FNC: Isto é ruim?!]
BANCOS PÚBLICOS
Mendonça e Sachsida afirmam que, a partir do agravamento da crise internacional, no final de 2008, o crédito imobiliário tem crescido em ritmo superior ao do destinado a outros setores, especialmente nos bancos públicos.
[FNC: será que os brilhantes pesquisadores “austríacos” não conseguem entender que o desembolso de crédito imobiliário entra na base estatística e fica por longo prazo, enquanto outros créditos tem vencimento em prazo mais curto, ou seja, aquele longo acumula mais do que os curtos?!]
Antes, a ampliação do crédito era puxada por bancos privados e privilegiava os setores industrial, rural, comercial e empréstimos diretos a pessoas físicas.
Segundo o estudo, a escalada dos preços dos imóveis tende a ser interrompida ou revertida com a alta dos juros, o que é esperado com a retomada do crescimento econômico e, mais ainda, com uma alta futura das taxas internacionais.
[FNC: alta do custo de oportunidade ou do custo de endividamento, se uma metade do funding deste é FGTS e a outra metade depósitos de poupança com teto de 6,17% aa + TR?]
O texto diz que os efeitos de uma eventual crise no mercado imobiliário brasileiro não serão catastróficos como os do estouro da bolha americana, ponto de partida da crise global. “Contudo, não serão desprezíveis.”
[FNC: Escola Austríaca?! Argh… Sugiro aos interessados pesquisar outros posts colocando esta palavra-chave acima à direita.]
Bolhas especulativas acontecem, pela definição mais usual, quando os preços sobem simplesmente porque os investidores e compradores acreditam que os preços subirão ainda mais no futuro.
Exemplos do gênero são mais comuns nos mercados de ações e imóveis, mas o primeiro caso documentado, no século 17, envolveu a mania por tulipas na Holanda. Os preços subiram rapidamente e pessoas de todas as classes vendiam propriedades para investir nas flores. Depois de alguns anos, a bolha estourou, os preços caíram subitamente e inúmeros negociantes foram à falência.
Não é simples determinar se uma disparada de preços é uma bolha ou se está amparada em transformações da economia ou da sociedade.
No caso dos imóveis brasileiros, a alta pode ser resultado da ampliação da classe média nos últimos anos, possibilitada pela melhora do mercado de trabalho e pela ampliação dos programas de transferência de renda. É o que defende um estudo produzido em 2010 pela MB Associados a pedido da associação dos bancos financiadores de imóveis. Por esse raciocínio, a ascensão social impulsionou a demanda em ritmo superior ao da oferta.
[FNC: os autores deveriam falsear essa causa – ampliação dos programas de transferência de renda. Veja: Vozes da Classe Média.]
O texto não descartava, porém, a possibilidade de que a alta de preços se transformasse em bolha no futuro. E acrescentava que bolhas só podem ser determinadas com certeza quando estouram.
CPU - Cultura Pop Universitária 
Comentários
E qual a sua opinião Fernando?
Concordo com a parte de que a bolha só é de fato determinada quando estoura. Mas aqui no Brasil tem alguns fatores mais recentes do que os mostrados neste estudo do IPEA não leva em considaração. Muitos por serem subjetivos, como:
1 – Segundo este artigo http://fernandonogueiracosta.wordpress.com/2012/10/02/tendencias-recentes-do-credito-carta-iedi-n-538/#more-20457, a porcentagem do crédito imobiliário vs PIB já passou os 10%. Não creido que este valor precisa ficar igual ou próximo dos EUA para criar uma bolha. Fora isto, ninguem leva em conta que no Brasil você paga aproximadamente 4 vezes o valor financiado (somando o juros).
2 – Quem ganha 10 mil reais em São Paulo não consegue comprar um imóvel sem ter que comprometer 30% da renda por 35 anos ou morar no fim do mundo. Acho que uma parcela bem pequena da população ganha mais que isto.
3 – Em cidades como Belo Horizonte já ocorre queda nos preços há três meses consecutivos. E até mesmo em São Paulo construtoras já fazem “descontos” para voltar a alavancar as vendas.
4 – Como o boom de lançamentos foi em 2009/2010 este imóveis só entraram no mercado em 2013/2014, podendo causar problemas na oferta/demanda. Afinal quem tem 500 mil reais para pagar num apartamento de 60mts e que ainda não comprou?
5 – Ninguem nunca fez um estudo qualitativo destes mais de 5 milhões de déficit de moradia.
Prezado Ray,
eu já emiti minha opinião em inúmeros posts e comentários sobre o tema neste blog.
Como comentei neste post, “há três fatores de valorização de imóvel: localização, localização, localização!”, portanto, acho que há apenas “bolhas localizadas”, onde a demanda é muito superior à oferta e os preços se descolaram dos fundamentos, tais como custo de construção e acabamento, e só se justificam pelo status da localização. Por exemplo, Zona Sul do Rio, Asa Sul de Brasília, Jardins, Ibirapuera, Morumbi e Zona Oeste em São Paulo, Lourdes e Savassi em Belo Horizonte, e “bairros nobres” em outras capitais.
Não acho que esteja ocorrendo bolhas imobiliárias na periferia, onde se localiza o déficit habitacional, devido à precariedade das unidades habitacionais, ou em cidades do interior, com as exceções de praxe.
Evidentemente, tem que separar construção civil e obras públicas. Argumentar que essas “aquecem o mercado imobiliário” é confundir escassez/custo de matérias-primas e mão de obra com valorização de imóveis.
att.
PS: o conceito de déficit habitacional se alterou da seguinte maneira:
Como o Ministério das Cidades estimava o déficit habitacional*:
O déficit (número de novas moradias a serem construídas) era calculado a partir da soma de quatro fatores, em milhões:
Famílias que vivem no mesmo domicílio: 3,7 (56% do total)
Famílias que moram em habitações precárias: 1,6 (24% do total)
Famílias com gasto excessivo no aluguel**: 1,2 (18% do total)
Famílias em imóveis depreciados: 0,1 (2% do total)
6,7 milhões seria o número necessário de novas moradias por esse cálculo.
* A metodologia desse cálculo, referente ao ano de 2000, era da Fundação João Pinheiro do Estado de Minas Gerais. Em 2005, a ABECIP atualizou esse déficit para 7,9 milhões.
** Famílias com renda mensal de até 3 salários mínimos e que gastam mais de 30% da renda em aluguel.
Para os pesquisadores da ENCE-IBGE e da UNICAMP, o total de 3,7 milhões de famílias coabitando não deveria entrar no cálculo desse déficit.
COMO FICARIA NOVA ESTIMATIVA:
Mudando os critérios de definição do déficit, em milhões:
Famílias que vivem em domicílios com alta densidade domiciliar***: 0,6 (18% do total)
Famílias que moram em habitações precárias: 1,6 (45% do total)
Famílias com gasto excessivo no aluguel*: 1,2 (34% do total)
Famílias em imóveis depreciados: 0,1 (3% do total)
3,5 milhões seria o número necessário de novas moradias por esse cálculo.
*** Mais de três moradores por dormitório
Entendi! E pela primeira vez vejo que há uma análise qualitativa deste deficit. E como imaginava, apartamentos de 10 mil reais no metro quadrado não vão resolver em nada.
Obrigado
De acordo, comprei há um ano e meio apto de 60 m2 na Vila Madalena para meu filho universitário por R$ 5.600/m2 e não faz sentido ter quase dobrado de preço.
att.
Quando sobe o preço de imóvel “bem localizado” ele puxa os preços de todas outras regiões. Um apartamento de 48 m² na Zona leste de SP está cerca de 200 Mil reais, valor incompatível com os salários da região. Os imóveis estão encalhando.
Prezado Djean,
o que você está comentando faz sentido se pensamos que os “expulsos” de imóveis “bem localizados” elevam a demanda em bairros mais afastados. Entretanto, é interessante observar também a opção de aluguel. Parece que o crescimento dos aluguéis não tem acompanhado o crescimento dos preços dos imóveis, inclusive já tendo custo de oportunidade para os rentistas: 0,4% am < 0,5% am da "velha poupança". Com isso e sem ganho de capital, deixa de fazer sentido investir em imóveis e eles encalham até ter uma "liquidação", isto é, a tentativa de transformar imobilizado em liquidez, "explodindo a bolha"!
att.
Caro Fernando Nogueira, tenho curiosidade em saber sobre a demanda de imóveis pelas pessoas jurídicas. Minha dúvida é se o descompasso entre oferta e demanda não se deve às próprias imobiliárias e corretores que compram antecipadamente para forçar a alta de preços com ganhos especulativos.
Prezado Pedro,
acho que sua hipótese pode ser válida quanto a terrenos, cujas incorporadoras compram antecipadamente, inclusive algumas ficaram muito imobilizadas por causa disso. Quanto a imóveis, precisariam ter um capital de giro que não possuem. A Caixa, cujos financiamentos imobiliários representam cerca de 3/4 do total, concede crédito quase exclusivamente para os demandantes, isto é, os mutuários PF.
att.